Риск-менеджмент в девелопменте: мониторинг и игра на опережение

Posted on 17 August, 2020 by CEO

Основная проблема в том, что само понятие риск-менеджмент отсутствует у многих российских девелоперов. В составе команды обычно есть юридический отдел и служба безопасности, которые проверяют юридическую чистоту сделки при приобретении участка под застройку, есть отдел маркетинга и развития, специалисты которых занимаются концепцией и позиционированием проекта, на этапе оценки участка могут привлекаться на аутсорсе и эксперты из консалтинговых компаний. Это достаточно устоявшаяся практика, во всяком случае в московском регионе, но при этом даже здесь девелопер зачастую не занимается риск-менеджментом комплексно, т.е не идентифицирует все риски при покупке участка, и, что не менее важно, не отслеживает их во время реализации проекта. Хотя именно этот факт вызывает недоумение, ведь минимальный срок реализация любого девелоперского проекта начинается от трех лет и выше, и за это время очень многое может измениться.

Чем такая невнимательность грозит бизнесу? Финансовыми потерями, иногда критическими для существования небольшой девелоперской компании, задержками сроков сдачи проектов в эксплуатацию, снижением качества строительства, падением продаж, репутационными скандалами и проч. Всего этого можно избежать, если изначально, на этапе покупки участка под застройку взвешенно оценить все риски: юридические, административные, экологические, техногенные, криминогенные, репутационные, социальные, политические и даже – как показали события последнего года – эпидемиологические. Ну, а в дальнейшем – мониторить ситуацию, чтобы иметь возможность вовремя принять меры, позволяющие благополучно завершить проект или выйти из него на той стадии, когда это еще возможно сделать без финансовых потерь и ущерба для репутации.

Теперь по порядку. Начну с административных рисков, это достаточно важный аспект, напрямую влияющий на судьбу проекта. Еще на этапе приобретения участка, до старта проекта, необходимо выяснить, как относятся к его появлению местные власти, а также к  самому факту присутствия в районе вашей компании. Особенно это следует учитывать при выходе в новый регион. Потому что если эта локация привлекательна для других девелоперских компаний, особенно местных, которые уже реализуют здесь свои проекты, то наверняка имеют достаточно серьезное лобби в администрации. И в случае их притязаний на этот участок или конфликта интересов, местные власти встанут на сторону «своих», включат бюрократическую машину и будут чинить препятствия по всем направлениям, начиная от развития инфраструктуры и подключения к центральным коммуникациям и заканчивая участием представителей администрации в PR-кампаниях против застройки.

Примеров таких по стране –  тысячи, и каждая такая история – это крушение бизнеса вашего коллеги или конкурента. Даже если с администрацией удалось договориться, и власти относятся лояльно к вашему проекту, то не факт, что так будет всегда. Ситуацию необходимо мониторить ежедневно, отслеживать кадровые перестановки во всех властных и силовых структурах, которые могут оказать влияние на ваш проект, анализировать риски при смене персон, лояльность к вашей компании пришедших команд, чтобы иметь возможность контролировать ситуацию и работать на опережение, не дожидаясь возникновения проблем и конфликтов. В этот же раздел я бы определил и градостроительные риски, ведь именно лояльность представителей в местной администрации позволит вам заранее узнать обо всех планирующихся проектах по застройке, изменениях в местном законодательстве, выходе в регион конкурента и проч., и успеть принять меры.

Нивелирование административных рисков позволит снизить и техногенные риски. Масса историй, когда компания покупает участок под жилую застройку, расположенный рядом с лесным массивом или парком, разрабатывает под это проект, делает красивую архитектуру, инфраструктуру, позиционирует его соответствующим образом перед своей аудиторией, а в момент старта продаж или, что еще хуже, активной реализации проекта, выясняется что «легенда меняется», и рядом с вашим ЖК «Парк у крылечка» пройдет шоссе или, что еще неприятнее, построят мусоросжигающий завод. Результат – конфликты с дольщиками, падение продаж, дополнительные инвестиции, репутационные издержки, которые могут негативно сказаться в дальнейшем и на других объектах компании. При этом если бы девелопер мониторил ситуацию и имел связи в администрации, то у него осталось время на то, чтобы перепродать площадку, изменить проект, а то и лоббировать строительство завода в другом районе.

Грамотный риск-менеджмент позволит снизить и экологические риски, связанные с техногенными или природными катастрофами. Да, конечно, если задача девелопера – быстро построить небольшой ЖК эконом-класса, продать в нем квартиры и уйти на следующую площадку, то, безусловно, наличие рядом с комплексом электростанции, промышленных объектов или свалок не столь принципиально. Ограниченный в финансах покупатель к такому соседству может отнестись спокойно, но на самом деле это достаточно серьезная угроза – мы видели в России немало катастроф, когда сносило целые районы, а люди лишались своих домов и всего имущества. Девелопер, для которого важна его репутация, реализующий масштабные, градообразующие проекты, безусловно, должен контролировать ситуацию и выбирать участки под застройку с учетом нивелирования экологических и техногенных рисков.

Есть еще один риск, о котором девелоперы, особенно выходящие за пределы своих привычных локаций, не думают – это криминогенные риски. Очень важно оценить криминогенную обстановку в регионе еще на этапе подбора площадки под застройку, нужно понять, насколько часто там совершаются преступления, и какие именно. Столичные девелоперы забывают, что в России есть целые города, которые являются частью наркотрафика, и если через этот город/район, где планируется реализовать проект, проходит наркотрафик – скорее всего, здесь будут распространены преступления, связанные с наркотиками. Насколько будущие покупатели квартир в таких районах будут себя чувствовать в безопасности? Не скажется ли криминальное прошлое этой локации на продажах? К сожалению, этим вопросом мало кто задается.

Репутационные риски также требуется отслеживать по нескольким направлениям, во-первых, они связаны с вашей компанией, во-вторых, они связаны объектами, которые компания строит, и, наконец, с поставщиками и вашими подрядчиками. И все эти риски взаимосвязаны. Резкие высказывания главы компании в СМИ, финансовые проблемы, скандал с дольщиками на одном из объектов, или срывы сроков партнерами при оказании услуг – все это дает вашим конкурентам и недоброжелателям дополнительные карты в руки, и в результате ведет к еще большим потерям, а иногда и к крушению бизнеса. Поэтому все эти направления требуют ежедневного мониторинга, и незамедлительной реакции.

Более подробно остановлюсь на необходимости контроля за репутацией подрядчиков и поставщиков. Конечно, ни один девелопер в трезвом уме и здравой памяти не заключит договор с партнером, имеющем дурную репутацию на рынке. Любого из новых подрядчиков будет проверять служба безопасности застройщика. Но, к сожалению, это разовая опция, и если договор уже заключен, то дальше ситуация не контролируется, а напрасно. Ведь у компании-поставщика могут возникнуть финансовые проблемы из-за других заказчиков, которые скажутся на всей его деятельности, или поставщик больше не может выполнять свои обязательства из-за банкротства. Избежать проблем с подрядчиками девелоперу также поможет постоянный мониторинг.

Существуют социальные и политические риски, и это тоже не стоит сбрасывать со счетов при выходе на другой рынок. Вероятность проведения акций протеста, которые могут привести к изменению политического строя, национализации, перестановкам в администрации региона – их тоже необходимо учитывать, поскольку они могут серьезно сказаться на деятельности девелопера. Простой пример – Украина, но и в нашей стране любая политическая активность «на местах» чревата сменой руководства и проблемами для девелоперской компании, строящей в этом регионе. Поэтому политическую ситуацию необходимо мониторить, так как пришедший к власти новый политический лидер или чиновник может серьезно повлиять на работу бизнеса в регионе.

Еще раз отмечу, что риск-менеджмент для девелоперской компании  – это не разовая акция, а постоянный проект, только в этом случае он будет эффективен. Для этого имеет смысл постоянно надо держать в штате сотрудника, который будет мониторить и анализировать информацию, для чего сегодня существуют специальные программные средства, либо сотрудничать с какими-либо компаниями на аутсорсе, которые обеспечат мониторинг рисков. Если девелопер не контролирует свои риски, не можете их предвидеть, то, соответственно, не сможет минимизировать последствия этих угроз, и, соответственно, серьезно снижает свои шансы на успех в бизнесе.

Роман Ромачев
Р-Техно

Источник: repa-pr.ru/risk-menedzhment-v-developmente-monitoring-i-igra-na-operezhenie/?fbclid=IwAR3-KPC37msCPoNZZQ5EV-Y6AuYxeLJtg8byteIigyyEcurLqD1NDUSlVDU